1、訂金(定金或認購金)階段：
即購房者繳納了相關部分的費用，但是還沒有正式簽署商品房預售合同。在這種情況下，如果沒有說明所交款項的性質，也沒有任何約定，其實購房者都是可以直接向賣方或其代理人要回所交款項的。
另外，如果說所交款項為定金，且如果買賣雙方就商品房買賣合同達不成一致意見，即最終沒有簽訂合同的。那麼這樣一來，簽署定金就會一律不退。
2、已做預售登記階段：
如果說已經到了預售登記這個階段，但是房屋還沒有交付使用的話，那麼能否退房就要看雙方是否達成一致了。
如果達成一致，雙方以書面形式展現出來，簽訂正式退房協議。而協議的內容主要應包括雙方同意解除原房屋買賣合同、違約責任由誰來承擔、如何退款、如何履行等問題。
如果說達不成一致意見，那麼主張解除合同的一方，應當通知對方，合同自通知到達對方時解除。對方有異議的，可以請求人民法院或者仲裁機構確認解除合同的效力。
如果雙方協商達不成退房協議，可直接向法院或仲裁機構起訴或申請仲裁。此外，雙方還應到房地產登記主管機關辦理登出預售登記手續。
3、入住階段：
如果購房者辦理了入住手續，並且繳納了相關稅費，但是不動產權證還沒有辦理下來之前進行退房操作的話，原因大多是出於賣方違約。當然了，也並不排除其它因素，但在日常生活中，這是比較常見的原因。
但是到了入住這個階段，若是購房者想退房的話，那麼同樣也是需要開發商同意的，即雙方需達成一致，與此同時，還涉及很多方面，比如物業等方面。總之，如果達不成協議，購房者可向法院或仲裁機構起訴或申請仲裁。
4、不動產權證辦理完畢階段：
一般來說，當不動產權證辦理完畢之後，也就意味著房屋的所有權已完成轉移了。因此，除非合同裡有約定，否則一般情況下購房者是不能退房的。
如果賣方已為購房者辦理完畢不動產權證，但是賣方墊資，且合同有約定：如果購房者拒不按約定履行付款義務，賣方是可以提出解除合同的，要求購房者退房並承擔相應的損失。而這種情況是需要雙方到房地產發證機關辦理不動產權證過戶或登出手續。
新房退房的注意事項有哪些呢
1、保險退保手續不要忘
購房者在辦理按揭貸款時，銀行一般都會要求買家為其購買房屋保險，根據《保險法》相關規定，投保人要求解除合同的，保險人可收取自保險責任開始之日起到合同解除之日止期間的保險費，剩餘部分退還投保人。
2、違約金就高不就低
根據《合同法》相關規定，違約金不足以彌補實際損失全部的，差額部分由開發商繼續賠償。如違約金高於實際損失，開發商則直接按違約金來賠償。
3、定金雙倍退還
根據《合同法》第116條，當事人既約定違約金，又約定定金的，一方違約時，對方可以選擇適用違約金或定金條款，不可同時適用。若是購房人的原因導致退房，開發商有權不退還定金；但若是開發商的責任，購房者可獲得雙倍賠償。
4、辦房產證前退房更省事
購房者應該在房產證辦完之前辦理退房手續，如果拿到房產證後裝修房屋時或在其他情況下發生問題需要退房，通常需要一個較長時間的鑑定過程，然後走訴訟之路，拿到勝訴證明後辦理退房手續，過程較複雜。
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