去開發商退房定金要注意什麼

需要收集對自己有利的證據，比如開發商在未取得預售許可的情況下籤訂合同，或者開發延遲交房超過90天，然後主張開發商違約或合同無效，再要求售樓部退還定金。因為定金是具有法律效應的，所以在沒有足夠證據的情況下，一般不能主張退還定金。

如果因各方面原因導致合同中的購房者一方權益受到損害，在哪些情況下購房者有權單方面解除呢?根據現行相關法律的規定，在下列這些情況下購房人有權選擇退房，解除房產買賣合同：

1、不可抗力原因;

2、賣方明示違約;

3、先賣後，後，賣方未告知買方又將該給第三人;

4、開發商;

5、開發商隱瞞事實，包括無證售房事實、房屋抵押的事實、房屋已出賣或為拆遷安置房屋的事實;

6、房屋主體結構不合格，或者是房屋存在嚴重質量問題;

7、面積誤差比超過3%;

8、過分遲延交付房屋，賣方經催告後在三個月的合理期限內仍未交付房屋;

9、過分遲延，在規定或約定的辦理登記的期限屆滿後超過一年，由於出賣人的原因，導致買受人無法辦理房屋所有權登記。

1.先找開發商協商協商不成再訴訟

相關專家建議業主，如果滿足合同約定的退房條件，還是先與開發商進行協商，這樣可以省去訴訟費用。如果開發商提出的補償條件能使業主滿意，業主可根據自身情況收回退房要求，或在開發商協助下辦理退房手續。如果協調沒有結果，再選擇訴訟。

業主未在合同中約定退房條款，但符合法定退房條件，法院也會支援業主的退房要求。對於未經合同約定也不在法定範疇內的退房請求，建議業主應先找開發商協調。通常在這種情況下提出訴訟，法庭鑑定過程相對較長。

2.索要違約金及相關稅費

如果是開發商違約導致退房，雙方也在合同里約定了違約金，那麼開發商須按約定賠償。賠償金除了房屋全價款及相應的利息外，還包括業主前期已支出的一些費用，如印花稅、購房契稅、交易手續費、測繪費、登記費、利息損失、購房代理費及律師費等，這些都算入買房者實際損失範圍內，由開發商補償。

3.首付、月供利息都可獲賠

在退房款方面，採用一次性付款的買房者可直接要求開發商退還自己所付款項及相應利息。但通過按揭貸款、公積金貸款買房的情況則要相對複雜些。實踐中，都是開發商將應退購房款分成兩部分，屬於買家首付款的部分直接退還給買家，屬於買家向銀行借款的部分直接交還給銀行，並視為買家已向銀行提前還款。銀行接收還款並終止與買房者的借款合同。

開發商支付買房者首付款利息，即從首付款交付日到開發商歸還日該筆首付款的利息收入。若買房者按揭貸款已進入月供階段，開發商同樣應歸還買房者月供及利息支出。

若買房者要求退房時，已居住了一段時間，這期間產生的折舊費應由業主補償。在退房中，若責任方為開發商，買房者可不對房屋折舊進行補償，若是買房者的責任，開發商則可以不賠償業主裝修費。

4.退房四步走

第一步：買房者通過掛號信、傳真或電話向開發商發出退房通知。

第二步：督促開發商在提出退房要求後15日內負責辦理買房者與貸款銀行解除或終止合同全部手續。

第三步：督促開發商將全部購房款返還給買房者。

第四步：辦理停止向公積金管理機構或貸款銀行還款的手續。

至此，買房者與銀行解除借款合同，而在開發商退回全部房款後，買房者與開發商的買賣合同也意味著得以解除。此外，在買房者辦理按揭貸款時，銀行一般都會要求買家為其購房上保險，保險受益人為貸款銀行，所以最後一步就是解除借款合同後再辦理保險退保手續等。