簽訂商品房預約合同後轉賣他人是否可以

商品房預售簽了商品房預售合同可以轉讓預售合同，但不得轉讓已經購買的未竣工商品房。在預售商品房竣工交付、預購人取得房屋所有權證之前，房地產主管部門不得為其辦理轉讓等手續；在取得房產證後，商品房預購人可以將原預售合同的債權或權利義務轉讓給第三人。

1、確認開發商已經取得商品房預售許可證。

為保護購房人的基本權利，國家對商品房預售實行許可制度。沒有取得商品房預售許可證的預售合同是無效合同，無效合同規定的當事人的權利義務得不到法律保護。因此，購房人在簽訂預售合同前，應當首先查驗開發商在售樓現場公示的商品房預售許可證，確認自己擬購房屋在預售許可的範圍內，避免不必要的法律風險。

2、認真閱讀開發商制定的格式條款。

購房人應事前認真閱讀了解，不明白的地方需讓開發商當即給予解釋，不滿意的地方需及時與開發商磋商，並將協商一致變更的內容以書面形式予以固定。實際生活中，許多購房人不重視這個環節，常常導致簽訂正式合同時的糾紛和矛盾。

3、注意土地使用年限。

出讓土地的年限是從開發商拿地時開始起算，只有剩餘年限才對購房人有實際意義。有的開發專案的開發週期很長，可能導致商品房售出時的實際土地使用年限已經大幅縮水。有的具有居住功能的商品房，其對應的土地用途並不一定是居住用地，土地使用年限也大大短於一般住宅。購房人應注意甄別，以免簽訂合同後才後悔。

4、明確約定房屋交付條件和遲延交房的違約責任。

我市預售合同示範文字從交房必備法律檔案和法律手續入手，對房屋交付條件做了基本規定，保障了購房人最基本的權益。但示範文字已有的內容並不能完全滿足所有購房人的需求。比如正式水、電、氣、通訊等附屬設施的可開通時間等示範文字沒有明確，附件中的各項配套設施的建設和交付也獨立於房屋交付，對此有特殊要求的購房人需通過補充約定等形式，將相關條件納入房屋交付條件中，才能在發生預期之外的情況時得到相應的法律救濟。

開發商遲延交房的責任主要分為遲延交房的違約金、賠償金和購房人解除合同的權利兩個層次。除內容要周全外，還需注意開發商遲延交房責任與購房人遲延付款責任之間的對等性。

5、儘可能明確面積誤差的處理結算辦法。

預售合同約定的面積多為按圖測算的面積，難免與最終實測面積有誤差。我市商品房銷售主要採用按建築面積計價方式，因此面積誤差直接影響雙方當事人的經濟利益。從實際情況看，合同當事人對總建築面積的誤差處理都很重視，但往往忽略套內面積和共有分攤面積發生不等比誤差時的處理。對得房率很在意的購房人，特別是在購買建築結構形式比較複雜的商品房時，雙方當事人在預售合同中追加約定得房率誤差的處理辦法尤其必要。

6、明確規劃或設計變更的處理辦法。

商品房專案在開發建設過程中，規劃調整和設計變更時有發生。有的規劃調整和設計變更可能對所購商品房的使用質量產生不利影響，甚至可能導致建築面積變化，進而影響雙方當事人最終的房款結算金額。我市預售合同示範文字對規劃和設計變更的處理有比較詳細的提示，購房人最好仔細研讀，並就自己關心的其他相關問題作出補充約定。