房貸怎麼算的

房貸月供還款額有兩種計算方式，等額本息還款和等額本金還款，具體計算公式如下：等額本息：月還款額=貸款本金*月利率*(1+月利率)^總還款月數/[(1+月利率)^總還款月數-1]。等額本金：月還款額=貸款本金/總還款月數+(貸款本金-累計已還款本金)*月利率。

1、貸款金額。貸款金額越多月供越多，但是首付款就越少。貸款金額的多少取決於《商品房買賣合同》上的房屋總價和首付款金額(二手房總價和評估機構評估出來的價格有關係)。

2、基準利率。基準利率不是固定的，央行會根據不同時期的經濟情況不斷變化調整的。現在我國銀行商業貸款基準利率是4.9。基準利率的調整沒有固定的調整時間和調整頻率。

3、貸款年限。貸款年限越長，基準利率越少，月供越少。貸款年限和房屋的剩餘土地使用年限以及貸款人的年紀有關係，正常情況下商業按揭貸款貸款人最大貸款年紀不得超過65週歲，貸款期限不超過30年。公積金貸款人的最大年紀不超過退休年紀，男性不超過60週歲，女性不超過55週歲。

在銀行裡。辦理貸款購房時是向銀行進行貸款的，所以銀行相當於是一次性將錢款支付給開發商，房產證自然也屬於銀行的抵押產品，而自己是分期向銀行歸還欠款，只有當自己的貸款完全還清之後，才能拿到屬於自己的真正的房產證，否則這段時間一直會放在銀行的保險櫃中寄存。有需要的話需要走申請手續向銀行借用，但這樣並不表示自己擁有了房產證，而只是有暫時的使用權，事後還需要將房產證歸還，若不歸還屬於違法行為，需要承擔相應的法律責任。