房屋買賣合同的違約金怎麼規定

在二手房買賣合同中違約金的約定一般為總房價的20%。但是違約金具體多高，完全可以由房屋買賣的雙方根據自己的意願協商確定。在二手房買賣合同中，通常會約定一種“滯納金”，主要是針對遲延履行合同義務時，進行違約責任追究。但是隻有在一方嚴重違約，導致合同解除時，才承擔此部分違約金。如果合同繼續履行，一般參照“滯納金”追究違約責任。

1、必須確認房東真實身份

購房者在和賣家簽訂合同之前，首先需檢查簽約主體的真實性，主要是核實房東的身份。對於房產證或不動產證的真實性和房東身份證的一致性是簽訂買賣合同的前提條件，這一點必須引起購房者的注意。

2、必須明確雙方的違約責任

因為房產交易複雜且金額較大，有時會出現意想不到的狀況，導致違約行為。為了能避免以後出現糾紛，需要在簽署合同時就明確寫清雙方的責任和權利，以及違約金的償付金額和時間，遵循的原則就是雙方責任和權利對等。

3、必須標明付款過戶時間

在實際操作中，買方會將房款分為首付和尾款兩部分在不同時間段打給房東，而尾款的支付時間有賴於房產過戶的日期，因此買方有權利知道房產的過戶時間，要在合同中標明付款過戶時間。如是按揭方式，銀行貸款審批通過的時間最遲什麼時間通過。賣方如是房屋仍在抵押狀態，要在合同上註明，解押完成時間。買方辦理完銀行按揭手續，合同上要註明最遲貸款發放的時間。

4、必須註明費用交接時間

這是買方所應關注的房屋本身附屬問題，屬於“房屋交付”中的重要條款，一定要註明水、電、煤氣、物業等各項費用的交接年月日。因為交接時間的明確是清晰劃分責任的關鍵，一般為款清交房，交付前的各種水電、煤氣、寬頻電視、物業等由原房東付清。這些協議條款都應在合同中明確寫明。

5、明確稅費的承擔

按照規定，由買方承擔的稅種有契稅和印花稅、所得稅等。但實踐中賣方往往將由其承擔的稅費轉嫁到房價上，因此這部分稅費實際上還是由買方來承擔，對此買方在簽訂合同時要做到心中有數。在合同上要註明此房屋交易會產生的稅費明細表，由哪方負責承擔。

6、房子的現狀須在合同上加以註明

房屋應是現狀銷售，以看房的情況為準，合同上必須寫清該房屋的裝修及配套設施有哪些，包括水電、煤氣、暖氣、有線電視等基本設施。大多數購房者都是在房屋使用中的時候去看的房，在這過程中誤以為自己看到的就是房子的現狀，包括屋內的家電傢俱，所以雙方必須在合同中約定好是否留存傢俱家電，現狀要拍照、物品明細表，以免引起糾紛。

7、學會使用補充協議

買賣雙方在簽訂合同時，如果遇到合同條款不明確，或需要進一步約定時，要在合同相關條款後的空白行或在合同後填寫附加條款，將合同中對雙方的意思寫明，這樣會減少後續階段因意思含糊而造成的不便與麻煩。