法拍房和變賣房的區別

1、程式不同，法院拍賣首先是要先出公告，並通知到有關人員的到場。而變賣則沒有此規定。

2、期限不同，法拍房週期一般為一天，變賣房一般為60天。

3、確定標的物價值的方法不同，法院拍賣時須對拍賣標的物進行估價，確定底價，然後通過競價，確定拍賣標的價值。變賣則無此程式。

4、形式不同，法院拍賣採取公開的形式，以競爭的方式當場成交。而變賣則可直接交商業部門收購或代為出售。

5、標的範圍不同，法拍房範圍比變賣更廣，其地位也比變賣更重要。

6、在民事訴訟程式中，強制執行的範圍不同，變賣的範圍更廣一些，它不僅包括查封、扣押的財產，也包括未經查封、扣押的被執行人的財產。

1、產權不明。法拍房的弊端之一就是產權不明。在競拍前一定要了解該房屋有沒有債務問題、有沒有多次抵押等。在競拍的時候法院是不會明確告訴購買者房屋的背景和被強制拍賣的具體原因的。

2、房屋瑕疵。在對房屋進行拍賣時，通常只對瑕疵進行簡單描述，而對房屋存在的其它問題或暫時不能顯現的質量問題基本都不會註明。

3、費用不明確。由於法拍房不會公佈拍房以前的交易情況和房屋的性質，如繼承性質的房屋、商業性質的房屋等，有的房屋過廣涉及的稅費非常高，買受人競拍前一定要有充分準備。還有可能原業主拖欠物業費、水電氣費等，這些都需要買受人承擔原業主所拖欠的的費用。

4、有租賃無法入住。一開始沒有租賃的法拍房，到過戶時突然冒出拿著10年、20年租賃合同的住戶不肯騰房。或者買受方所拍的房屋裡面有老人小孩也賴著不搬出去，那剛需買家在這種情況下是無法入住的。當然購買者也不要指望執行法院幫自己騰空房屋。