認購合同和購房合同的區別

認購合同屬於預約，購房合同屬於本約。並且訂立認購合同時，房屋可能還未竣工或開發商還未取得房屋權屬證書。而訂立購房合同時，房屋一般已完工並取得產權證書。

一、 認購書認定為商品房買賣合同的條件。

根據司法解釋，條件一是認購書具備商品房買賣合同的主要內容，二是出賣人已經收受購房款。認定條件二相對簡單，購房款可以是全部付款，也可以是部分房款。

二、認購書認定為買賣合同的法律後果。

1、一方違約，應當就商品房買賣合同承擔違約責任。

認購合同認定為買賣合同後出賣人應當交付房屋並移轉權、買受人應當支付價款。一方不履行義務或者履行義務不符合約定的，應當承擔繼續履行、採取補救措施或者賠償損失等違約責任，故守約方可以要求對方交付房屋、支付房款和賠償損失。損失範圍包括直接損失和可得利益，即現有財產減損滅失和費用支出以及買賣合同履行後可獲得的利益。

2、出賣人承擔懲罰性賠償責任。

能夠認定為買賣合同的認購書後，出賣人轉賣、抵押房屋於第三人導致買賣合同目的不能實現的。或者訂立此種性質認購書時，出賣人隱瞞房屋未取得預售許可證明、已經抵押、轉賣、拆遷補償安置的事實導致買賣合同無效、被撤銷、解除的，買受人可以請求返還已付房款及利息、賠償損失，並可以請求出賣人承擔不超過已付購房款一倍的賠償責任。

1、規避受牽制條款

如果購房人自己想簽訂認購的話，則要避免認購書中的受牽制條款。前些年的認購書中往往有這樣的條款：購房人在規定期限內未簽訂合同的，開發商所收定金不予退還。但不籤合同的原因有很多種，其中主要原因往往是在具體條款上達不成協議。這種情況不能完全將過錯就歸結於購房人。但因為該條款的存在，開發商往往以此威脅購房人。如果由於各種原因必須簽訂認購書的話，應當避免該條款的出現。

2、應按時與開發商協商合同

認購書中一般約定簽訂購房合同的時間，購房人應按時前往，否則會造成對自己不利的後果。

如果購房人因各種原因不能按時與開發商商談購房合同，一定要取得開發商的同意。經常會出現認購人不能按時簽約的情況，購房人一定要與開發商協商，取得其同意。同時，還應讓開發商給予書面確認，認可延期談判，並約定談判的具體期限。