農村房屋買賣合同有法律效力嗎

農村房屋買賣合同有法律效力，但賣房的人和買房的人必須得是同一個村的村集體經濟組織成員，也就是說雙方得是同村的農業戶口人員。因為農村房屋基本屬於小產權房，只允許在村民內部間進行交易。買受人在買賣房屋時與出賣人不是同一集體經濟組織，但之後將戶口遷入該集體經濟組織的，合同也有效。

1、分離出賣，合同無效

由於房屋是建築在土地上的，為土地的附著物，具有不可分離性，因此，房屋的所有權通過買賣而轉讓時，該房屋佔用範圍內的土地使用權也必須同時轉讓或隨房屋轉移。如果出賣人將房產和土地使用權分別賣與不同的買受人，或者出賣房屋時只轉讓房屋所有權而不同時轉讓土地使用權，買受人可以提出這種買賣合同無效。

2、主體有問題，合同無效

出賣房屋的主體必須是該房屋的所有權人。非所有權人出賣他人房屋的，其買賣行為一般無效 。房屋的產權為數人共有的，必須徵得共有人同意才能出賣。

3、侵犯優先購買權，合同無效

房屋所有人出賣共有房屋時，在同等條件下，共有人有優先購買權。房屋所有人出賣租賃房屋的，應當在出賣之前的合理期限內通知承租人，承租人享有以同等條件優先購買的權利，屋所有人出賣房屋時侵犯優先購買權的，共有人、承租人可以請求法院宣告該房屋買賣無效。

4、非本集體組織成員的房屋買賣合同無效

在《關於加強農村宅基地管理的意見》中規定“嚴禁城鎮居民在農村購置宅基地，嚴禁為城鎮居民在農村購買和違法建造的住宅發放土地使用證”。 因此對這類合同，應因違反國家政策而認定為合同無效。

5、非法轉讓，合同無效

主要包括轉讓或買賣司法機關和行政機關依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地產權利的，依法收回土地使用權的，權屬有爭議的，法律、行政法規規定禁止轉讓的其他情形。