房產折舊年限如何確定

一般分為房屋因素折舊和環境因素折舊兩個方面：

1、房屋因素折舊，房屋竣工後即進入折舊期，按照理論折舊率，混合結構房屋折舊期限為50年，每年的折舊率2%;

2、環境因素折舊，無物業管理和非獨立封閉小區分別減價5%。

房子過了產權年限，指的是土地使用權年限屆滿。如果上述期限屆滿，可以按照法律規定繳納續期費用，申請土地使用權續期。

根據2021年生效的《民法典》第三百五十九條的規定，住宅建設用地使用權期限屆滿的，自動續期。續期費用的繳納或者減免，依照法律、行政法規的規定辦理。

非住宅建設用地使用權期限屆滿後的續期，依照法律規定辦理。該土地上的房屋以及其他不動產的歸屬，有約定的，按照約定;沒有約定或者約定不明確的，依照法律、行政法規的規定辦理。

1、公攤面積不同。通常40年產權的住宅物業規劃標準比較高，門廳面積比較大，樓梯、門廳出口比較多，因此公攤面積自然就多。

2、使用用途不同。40年產權的房子大多用於商業、娛樂等商業用地，而70年產權的房子都用於居住、住宅，它們的使用用途是不同的。

3、水電費計價標準不同。按照規定，40年產權住宅的水電費需要按照商用價格來繳納，所以40年產權住宅比70年住宅生活成本更高。

4、再次轉讓難易程度不同。70年產權房子容易轉讓和出售，而40年產權房子進行二次交易時，稅費高，貸款年限及金額少。

5、稅費繳納不同。一般70年產權的住宅在購買時有契稅優惠，稅率1%-3%不等，而40年產權住宅在購買時是沒有契稅優惠的。

6、貸款限制不同。購買40年產權的住宅一般不能使用公積金貸款，而採用銀行貸款的話，也只能按五成或六成按揭，所以購買40年產權的房子壓力比70年產權的房子更大。

7、房產套數認定方面不同。現在很多城市都實行限購政策，一般40年產權的房子不計入套數。也就是說個人名下有一套40年產權的房子，再次購買一套70年產權的房子，可以認定為首套房。而70年產權的房子，通常會計入家庭住房套數內。