小產權房籤買賣合同有效嗎

一般情況下，小產權房買賣合同的效力是被認定為無效。小產權房是指在農村集體土地上建設的房屋，未辦理相關證件，未繳納土地出讓金等費用，其產權證不是由國家房管部門頒發，小產權購房合同在國土房管局不會給予備案。按照國家的相關要求，小產權房不得確權發證，不受法律保護。

1、通常意義上的小產權房

也就是佔用集體用地或耕地違法建設，將農民集體用地使用權流轉，用於商品住宅開發的違法建築。一般來說，該型別的小產權房在實際生活中，是最常見的。

2、限制銷售的小產權房

也就是在政府劃撥或出讓的土地上，不按規劃功能開發或使用，並將限制銷售的房屋直接在市場上銷售。同時還是具有產權糾紛的不完全產權房。

3、軍產房

所謂的軍產房，其實意思就是指在軍隊享有使用權的土地上進行商品房的開發，之後賣給軍人以外的地方居民。因此，人們就俗稱“軍產房”。

4、部分二手房

在實際生活中，有一些二手房還沒辦理徵地手續及欠繳土地出讓金，就這樣直接進買賣交易了，該型別的二手房也為小產權房。一般來說，該類房屋的買賣合同會被視為無效。

1、價格優勢明顯

小產權房建設在集體土地上，這些集體用地的地理位置相對偏遠，一般位於城市郊區或遠郊區， 本身土地價值較低。最重要的一點是， 無須繳納國有土地出讓金和相關稅費，於是土地建設成本極低。

2、產權不完整

國家不承認並不予辦理小產權房的過戶登記手續，也不能上市交易。並且，依照相關法律法規規定， 小產權房買賣合同屬於無效合同，並不受法律的保護。 既無法律保障，也不可以上市交易。嚴格上來說，小產權本質上是無產權。

3、不合法性

小產權房建設在農村集體土地之上，與國家現行的土地管理法相違背。農村集體土地使用權是該集體組織成員的專有權利，是不能出讓、轉讓的。目前利用農村集體土地建造房屋出售給城鎮居民的行為是違法的， 小產權房購買者獲得的鄉鎮產權或村集體組織相關證明檔案並不具有法律效力。

4、法律風險大

小產權房在 房屋質量、物業管理、配套設施、水電煤氣等方面都可能存在問題，更重要的是，購房者從鄉鎮或村委會獲得的所謂房屋“所有權”不能正常行使， 在轉讓、繼承、抵押、拆遷補償等方面均會受到較大的限制，相關權益難以得到保障。