實際房價指的是什麼

實際房價指的是購房者和開發商磋商後所得的實際買房的成交價，與實際房價相對的是名義房價，名義房價則一般是指開發商估計未來幾年內的房價，也可理解為現在房價，這個房價居高，在現行市場中不容易成交的價格。

1、房屋本身

(1)樓層。一般情況下頂樓和一樓的房子比較不好出售，一樓由於樓層很低，易潮溼、水管易堵塞且噪音比較大。頂樓樓層又太高了存在消防安全隱患，下大雨容易漏雨等情況都會給住戶帶來不便的。一般情況下大多數開發商會對購買一樓的住戶贈送花園，購買頂樓贈送露臺，有了這些附加值的話能夠為房屋加分不少。

(2)朝向。由於我國的地理位置自然環境的因素，我國的購房者都喜歡坐北朝南、南北通透的戶型，如果戶型朝南、東南、或者西南，大家都能接受;但如果是朝北或者朝西，接受度就比較低了。

(3)戶型。如果房屋的戶型設計不合理並且戶型不夠方正，存在很多面牆進行隔斷會讓人覺得不實用;同時如果存在暗間的話，無論是採光還是通風的效果都不好，這些也會影響房屋售價。

(4)面積。由於房屋的總價是按照平米數進行計算的，因此房屋面積的大小直接與總價掛鉤。面積越大單價很有可能比面積小的房子要低，但是如果房屋的總價高並不會有很大的市場。

(5)裝修。在購房時，購房者也需要關注一下所購房屋的裝修情況，一般情況下分為毛坯房、中裝、簡裝，不同的裝修情況價格肯定是不一樣的。

2、小區本身

(1)地段、交通。地段、交通對房價的拉動作用非常明顯的。由於住戶日常生活上班工作都是要外出，因此涉及到交通問題，如果線路開工、通車，那麼一定會帶來房價的上漲。同時如果小區周邊各方面的商業配套非常齊全的話，再次出售就一定能賣出好價錢。相反來說如果這一地段周邊有不利因素，比如垃圾場、殯儀館等，會給房屋的價格帶來不利的影響。

(2)小區服務。包括小區的綠化環境、容積率大小、小區整體的規劃設計和物業服務的好壞等。這些都是影響人們日常生活的因素，因此都會對房子的定價產生影響。