有抵押的房子能不能買賣

有抵押的房子有受到限制，但並不完全限制其買賣，如果賣房人要出售已經被抵押的房屋，可以按照如下兩種方式處理：

1、賣房人應當取得抵押權人的同意，如果抵押權人同意賣房人出售已經抵押的房屋，那麼該抵押房屋是可以買賣的。在此種情形下，賣房人出售房屋得到的價款，除向抵押權人清償債務或向抵押權人約定的第三人提存後，剩餘部分歸賣房人所有，不足部分就由賣房人繼續清償。

2、其次，如果抵押權人不同意，則賣房人與買房人協商一致，也可以採取由買房人代為先行支付部分購房款，用於賣房人清償所欠抵押權人的款項後，抵押權人就可以去房產登記部門辦理解除抵押的手續，抵押解除後，房屋就可以正常交易，直接過戶給買房人。但是無論採取哪種方式買賣房屋，賣房人都應當事先如實告知買房人房屋存在抵押。

購買有抵押的房子應該按照以下情況處理：

1、如果房屋只有正常的房貸抵押，那麼是很正常的，這種房子是可以購買的，不過儘量不要選擇幫房東還房貸，這樣做有一定的風險。當房貸還清後，買賣雙方就可以正常辦理過戶了。

2、全款房抵押的情況也是不少的，一般是房東做生意需要資金，或者需要工程款，在資金緊張時，會選擇將房產暫時抵押。這種房子也是可以購買的，同樣不要選擇幫房東還房貸，讓房東自行解除抵押，再辦理過戶手續。

3、如果遇到有二次抵押房屋的房子，就算房東自己想辦法還貸款，也應謹慎購買。只要房屋未完成過戶手續，就有被查封的風險，所以為了省心，儘量不要買這樣的房子。如果真的要買，不管是定金，還是首付款，都需要託管或者資金監管，不能直接交給房東。

買房可以通過到該房產所在地的房屋土地管理部門去核查的方式，瞭解房子是否被抵押。建議在簽訂房屋買賣合同前，要求賣方查詢是否存在抵押登記或者在合同中註明房屋是否設定了抵押。

根據《民法典》第四百零二條的規定，以本法第三百九十五條第一款第一項至第三項規定的財產或者第五項規定的正在建造的建築物抵押的，應當辦理抵押登記。抵押權自登記時設立。

《城市房地產抵押管理辦法》第三十條規定，房地產抵押合同自簽訂之日起30日內，抵押當事人應當到房地產所在地的房地產管理部門辦理房地產抵押登記。

第三十一條規定，房地產抵押合同自抵押登記之日起生效。