什麼情況需要交納土地增值稅

土地增值稅暫行條例規定，轉讓國有土地使用權、地上的建築物及其附著物並取得收入的單位和個人，為土地增值稅的納稅義務人。近幾年來，國家稅務總局、各省市稅務機關對土地增值稅稅收政策逐步予以明確和規範。確認房地產開發企業的以下幾種主要情形，應當申報繳納土地增值稅：

1、房地產銷售應繳土地增值稅。納稅人轉讓房地產取得的應稅收入，包括轉讓國有土地使用權、地上的建築物及附著物的全部價款及有關的經濟收益。從收入的形式來看，包括貨幣收入、實物收入和其他收入。企業通過正式簽訂《房地產銷售合同》或《房地產預售合同》所取得的收入，應確認為銷售收入的實現。

2、轉讓在建工程繳納土地增值稅。在建專案是指立項建設但尚未完工的房地產專案或其它建設專案。根據規定，納稅人轉讓已完成土地前期開發或正在進行土地前期開發，但尚未進入施工階段的在建專案，按“轉讓無形資產”稅目中“轉讓土地使用權”專案徵收土地增值稅，轉讓已進入建築物施工階段的在建專案，按“銷售不動產”稅目徵收土地增值稅。

土地增值稅的計算公式如下：土地增值稅=增值額×適用稅率=(收入-稅法允許扣除專案)×適用稅率。納稅人轉讓房地產所取得的收入，包括貨幣收入、實物收入和其他收入。計算增值額的扣除專案包括：

(一)取得土地使用權所支付的金額;

(二)開發土地的成本、費用;

(三)新建房及配套設施的成本、費用，或者舊房及建築物的評估價格;

(四)與轉讓房地產有關的稅金;

(五)財政部規定的其他扣除專案。

土地增值稅實行四級超率累進稅率：

增值額未超過扣除專案金額50%的部分，稅率為30%。

增值額超過扣除專案金額50%未超過100%的部分，稅率為40%。

增值額超過扣除專案金額100%未超過200%的部分，稅率為50%。

增值額超過扣除專案金額200%的部分，稅率為60%。

每級“增值額未超過扣除專案金額”的比例，均包括本比例數。