如何界定二手房是否滿兩年和滿五年

“滿兩年”指的是從購買房屋過戶繳納契稅為準至今的時間已經時隔兩年，符合前面所說的條件就是“滿兩年”了。時間就是從繳納契稅出具契稅發票的日期開始算起。

“滿五年”是指不動產權證出證日或契稅票出票日算“起始日期”，時間滿五年或超過五年。

可以從第一次繳納契稅開具發票的日期時間計算到至今，如果已經時隔五年了，即為滿五。開發商不具備商品房銷售資格：如果開發商本身就不具備商品房銷售資格，那麼也就不得收取任何預訂款性質的費用，遇到這種情況，無論雙方是否約定“定金”退還事項，購房者都可以要求開發商退還定金。

就合同主要條款未達成一致意見的：交定金一般都是在購房者簽訂認購協議環節發生的，如果在這個協議中對房屋的面積、價格、朝向等沒有明確約定，且後續購房者也沒有和開發商達成一致意見導致未能及時簽訂購房合同的，可以要求開發商退定金。因為這種情況下，並非是購房人單方違約而造成，因此開發商不能拒絕。

對於補充協議未協商一致的：除了認購協議和房屋買賣合同之外，大部分的房產交易過程中，購房者都會和開發商簽訂補充協議，但是補充協議的內容也是需要雙方協商，共同認可的，如果出現補充協議無法達成一致，不可歸責於雙方原因，同樣購房者有權力要求開發商返還定金。

瞭解定金罰則：所謂定金罰則，也就是指在雙方約定的事宜中，債務人履行債務後，定金應當抵作價款或者收回。但是如果說給定金的一方沒有履行合同中約定的相關事宜，就無權要求收受方返還定金；收受定金的一方如果不履行相關事宜，則應當雙倍返還定金。

另外需注意，根據《擔保法司法解釋》第一百二十一條規定，如果說在認購書中的購房定金超過了房價總額的百分之二十，那麼超過的部分，人民法院不予支援。也就是說，超出20％的部分就不屬於購房定金，不適用法律關於定金罰則的規定。

核實房屋產權：購房者在交定金前應檢查房屋所有權是單獨所有還是與他人擁有，如果跟他人共有，就要了解清楚共有產權人是否同意出售，並讓所有產權人簽署《同意出售證明》。否則共有人可以以不知情為理由拒絕房產出售，會干擾買房的程序。

分清定金與訂金：定金和訂金在法律上性質是不同的，依據擔保法的規定，當事人可以約定一方向對方給付定金作為債權的擔保。債務人履行債務後，定金應當抵作價款或者收回。

訂金則屬於預先支付的一部分價款，不具備擔保的性質，如果收取訂金的一方不能履行約定，則交付訂金的一方只可要求返還訂金而不能要求雙倍返還。不能口頭約定：如果房屋買賣雙方私下交易房產，更要注意資金交易安全的問題了，交定金時只做了口頭上的約定，沒有任何書面上的約定，口頭約定是不具備法律效力的，沒有法律保護。

因此，消費者應增強法制觀念和自我保護意識，採用法律方式維護自己的合法權益。