商品房預售登記是預告登記嗎

商品房預售登記不是預告登記。預告登記是民事制度。商品房預售登記備案制度是屬於行政管理制度；預告登記的主體機關是唯一的，即房屋登記機構。而商品房預售登記備案的主體管理機構法律賦予了當地人民政府。它可以是建設行政主管部門；可以是房地產管理部門；也可以委託給房屋登記機構。

根據規定，當事人簽訂買賣房屋的協議或者簽訂其他不動產物權的協議，為保障將來實現物權，按照約定可以向登記機構申請預告登記。預告登記後，未經預告登記的權利人同意，處分該不動產的，不發生物權效力。預告登記後，債權消滅或者自能夠進行不動產登記之日起九十日內未申請登記的，預告登記失效。

預售商品房是指依法成立的房地產開發經營企業依法將其開發的商品房在竣工驗收前出售，由預購人按合同約定支付購房款，預售人按合同約定交付商品房的行為。

商品房預售是要式的法律行為，需要一定的法定外在的表現形式，才能產生一定的效果。商品房預售人預售商品房，不僅要向縣級以上人民政府房地產管理部門辦理預售登記，取得商品房預售許可證明，而且應當按照國家有關規定將預售合同報縣級以上人民政府房地產管理部門和土地管理部門登記備案。商品房預售合同需要書面的形式，正是為了登記備案和過戶之用。

需要注意的是，預售合同備案並不是預售合同成立的必要條件，未經辦理登記備案手續的，不影響預售合同的成立。如果，將登記備案看成是合同成立的條件，那麼，在合同簽訂並實際履行一部分後，任一方以合同沒有登記而主張合同無效，只承擔合同無效的責任。即只能返還已經給付的價款，回到合同簽訂前的狀態，除支付必要的費用外，無法彌補受害方可能發生的損失。而將登記備案不當成是合同成立的形式要件時，預售合同簽訂後，任一方不履行義務，另一方可以追究對方的違約責任。此時，受害方不僅可以選擇解除合同並要求開發商賠償損失，也可以要求開發商賠償損失後繼續履行。顯然，這賦予了受害方更大的自主權。