樓面價格和銷售價格有什麼關係

1、樓面價說白了只是開發商的一個成本核算的一個數據，算不上銷售價格的任何參考，銷售價格的參考更多是隨行就市，有的人給出了一個大概的演算法。不管樓面價格乘以1.8還是2.5倍也好，都是大概的估算，也會隨著時間的推移變得沒有規律。

2、樓面價表明該專案在銷售時，單位售價中所包含的土地成本。這樣一來就說明了，因為商品房的最終售價包括了樓面價，所以，開發商在拿地的時候支出的土地價格，就會作為商品房最終售價的參考標準之一。樓面價低房價不一定低，如果拿地成本較低而專案開發週期較長，那麼土地價值可能隨著時間的增加而升高，水漲船高之下，房價也會對應拉高。

1、基礎因素

基礎因素就是指影響房價的最根本的因素。其實我們都知道，房地產開發商不會那麼好專門為大家建造住的地方，他們最根本的目的就是盈利。那麼，可想而知，開發商的早期開發成本：包括土地成本、建安成本、銷售管理成本、稅費、利潤等等都會在房價中體現出來，這樣就構成了房價的基本因素。

需要說明的一點，不同的城市房地產開發的政策不同，所以說基礎因素也就不可避免的會存在差異，尤其是土地成本和稅費，這也直接導致了各個城市房價的差異很大。

2、增值因素也就是除了開發商的建造成本之外的，為了能夠房子更值錢，賣的價格更高的因素。通常增值因素主要包括以下幾個：

（1、開發商的口碑

開發商的口碑其實也是是看開發商的品牌和實力。大家應該都會對品牌溢價有所瞭解。就像是我們用的手機，其實功能都差不了多少，但是某些品牌的手機就是要貴一些，比如蘋果、三星。

其實買房子也是一樣的道理，相鄰的兩個樓盤，國內知名開發商開發的，和外地的不知名的小開發商，賣的價格肯定會有所不同。就算使兩個樓盤價格一樣，相信購房者也會更青睞於品牌開發商的，因為那意味著房子質量更好，後期的服務更有保障。

（2、附贈裝修、車位

在同樣情況下，帶裝修的房子肯定比毛坯的貴，帶車位的房子肯定比不帶車位的貴。所以現在就非常流行帶裝修房了，因為帶裝修房要比普通的毛坯房貴，而實際上帶裝修的和車位的價格肯定是要高於實際的價格的，這樣開發商就能從中獲取更多的利潤。

3、不確定因素

不確定因素就是指突然發生的，不可控制的因素。

（1、影響房價上漲的不可控因素

影響房價上漲的不可控因素主要包括炒房現象嚴重以及與購買房屋相關政策，包括買房補貼、降息、降首付、取消限購、房產中介抬價等等。這些因素都會刺激購房者的買房行為，讓購房者扎堆買房，房價自然就上升了。

（2、影響房價下跌的不可控因素

影響房價下跌的不可控因素主要包括限購、限售、加息、提高首付、打擊房產中介等，這些措施，一是將炒房行為從房地產市場中擠出，此外，也增加了買房者的購房成本。