怎樣確定商品房的面積

1、使用面積

住宅的使用面積，指住宅各層平面中直接供住户生活使用的淨面積之和。計算住宅使用面積，可以比較直觀地反應住宅的使用狀況，但在住宅買賣中一般不採用使用面積來計算價格。計算使用面積時有一些特殊規定：躍層式住宅中的户內樓梯按自然層數的面積總和計入使用面積;不包含在結構面積內的煙囱、通風道、管道井均計入使用面積;內牆面裝修厚度計入使用面積。

2、實用面積

它是“建築面積”扣除公共分攤面積後的餘額。

3、套內面積

俗稱“地磚面積”。它是在實用面積的基礎上扣除了柱體、牆體等佔用空間的建築物後的一個內容空間的概念。

4、公用面積

住宅的公用面積是指住宅樓內為住户出入方便、正常交往、保障生活所設置的公共走廊、樓梯、電梯間、水箱間等所佔面積的總和。開發商在出售商品房時計算的建築面積存在公共面積的分攤問題。

1、共用部位分攤的建築面積增減的處理辦法。預售合同約定的面積與交付時實測的面積若有誤差，其面積誤差比例在0.8%以內(包括0.8%)，預售合同約定的轉讓總價格不變。面積誤差比計算公式如下：

面積誤差比=[(實測共用部位分攤建築面積—預測共用部位分攤建築面積)/預測共用部位分攤建築面積]×100%預售合同約定的面積與交付時實測的面積誤差是指除房屋建築設計變更外，其他原因引起的誤差。實測面積大於預售合同約定面積，面積誤差比超出0.8%的，購房人不承擔超出部分的房價款;實測面積小於預售合同約定面積，面積誤差比超出0.8%的，房地產開發經營企業應退還超出0.8%部分的房價款。

2、套內建築面積增減的處理辦法。套內建築面積按“按實結算”的原則處理，房地產開發企業應根據這一原則與購房人平等協商，通過預售合同約定具體的處理辦法。凡合同沒有約定處理辦法，實測面積大於預售合同約定面積的，購房人不承擔超出部分的房價款;實測面積小於預售合同約定面積的，房地產開發企業應退還多收的房價款。